Circular del SII en consulta sobre la Ley 21.850: resumen del impuesto único del 5% a viviendas DFL 2

La Ley 21.850 se publicó en el Diario Oficial el 17 de octubre de 2026. Su artículo 3 agrega al DFL 2 un Título II bis, con dos artículos nuevos: el 24 bis, para personas naturales, y el 24 ter, para sociedades y empresarios individuales. Además trae un artículo 18 transitorio que, por doce meses, amplía el beneficio a viviendas nuevas de hasta 140 m².

La idea es simple: el arriendo de una vivienda económica que hoy tributa con las reglas generales puede pasar a pagar un 5% sobre lo que se cobra, sin deducciones. Es opcional, y no siempre conviene, porque sobre el bruto no se descuentan contribuciones, sobretasa, gastos ni depreciación.

El borrador hace algo más: refunde en un solo texto las instrucciones del Título II del DFL 2, deroga las Circulares 57 de 2010, 2 de 2012 y 36 de 2012 y parte de la 22 de 2022, y corrige la Circular 53 de 1997 sobre leasing habitacional.

El régimen tradicional del DFL 2 sigue igual. Solo lo tienen las personas naturales, con un máximo de dos viviendas económicas: las dos con fecha de inscripción más antigua , se usen como se usen. Para esas dos, los beneficios del Título II se mantienen:

• Los arriendos son ingreso no renta (art. 15).
• Exención de 50% de contribuciones por los plazos de los arts. 14 y 19.
• Exención del impuesto a las herencias y donaciones (art. 16).
• Tasa rebajada del impuesto de timbres (art. 12).

El borrador también aclara reglas que deciden cuál es tu «tercera vivienda»: una cuota en comunidad cuenta como vivienda completa para cada comunero, la asignación a una empresa individual no saca la vivienda del cómputo de la persona natural, y si dos viviendas heredadas tienen la misma fecha, eliges tú cuál entra al límite (apartado 1.4).

Todo lo nuevo se ordena en tres puertas. Cuál te toca depende de quién es el dueño y de cuándo y cómo se compró la vivienda.

Art. 24 bis: personas naturales

Desde tu tercera vivienda DFL 2 de hasta 90 m², puedes elegir cada año, en la declaración de renta, qué viviendas pagan el 5% y cuáles siguen con el Global Complementario. Requisitos, ejemplo y no residentes en el artículo sobre el 24 bis .

Art. 24 ter: sociedades y empresarios individuales

Es un régimen de giro exclusivo: la sociedad solo puede arrendar viviendas que cumplan los requisitos, paga PPM mensuales y, si sale, no vuelve nunca. La trampa para las sociedades que ya arriendan está en el artículo sobre el 24 ter .

Art. 18 transitorio: la ventana de 12 meses

Una vivienda económica nueva de hasta 140 m², comprada por compraventa entre el 17 de octubre de 2026 y el 17 de octubre de 2027, accede al 5% aunque mida más de 90 m². La ventana ya está abierta; los requisitos están en el artículo sobre viviendas nuevas de hasta 140 m² .

• Base: el importe bruto devengado o percibido según el contrato, sin ninguna deducción. Se suman las contribuciones, mejoras y otros desembolsos pactados a favor del dueño.
• Sin rebajas : no se descuentan las contribuciones ni la sobretasa del impuesto territorial.
• IVA fuera de la base : si el arriendo está afecto (por ejemplo, amoblado), el IVA no se suma al bruto.
• Arrendatario no relacionado , en los términos del art. 17 N° 8 de la Ley sobre Impuesto a la Renta.
• Estacionamientos y bodegas entran si están en la misma dirección y en el mismo contrato; sus metros no se suman a los 90 m².
• Sin devolución del 27 bis de IVA para quien se acoja (ver cómo funciona el 27 bis en departamentos ).

Ese número solo dice algo cuando se compara con lo que pagarías con las reglas generales. Si las contribuciones y los gastos que asumes como dueño son altos, o tu tasa de Global Complementario es baja, el 5% sobre el bruto puede salir más caro. La simulación hay que hacerla vivienda por vivienda con tu contador.

Si estás pensando en vender una de tus viviendas antiguas, ojo: la siguiente más antigua sube sola al límite y deja de pagar el 5%. Lo explicamos en el artículo sobre la venta de una DFL 2 .

El borrador resuelve bien el cómputo de las dos viviendas y la base del impuesto, pero deja abiertos puntos que deciden si un dueño puede entrar al régimen o si corre el riesgo de salir. Los más relevantes:

1. Viviendas compradas antes de noviembre de 2010. El borrador deroga la Circular 57 de 2010 y no menciona la norma transitoria de la Ley 20.455 que las dejaba fuera del límite de dos. ¿Siguen sin contarse?
2. Arriendo amoblado. El apartado 2.2.6 manda al 24 ter a quien arriende con IVA, pero el 2.2.3 admite arriendos afectos en el 24 bis. ¿Una persona natural que arrienda amoblada su tercera vivienda pierde el 24 bis? Ver cuándo un arriendo amoblado paga IVA .
3. Sociedades que ya arriendan. Solo entran al 24 ter quienes inician actividades por primera vez o reinician tras un término de giro certificado.
4. Salida por rentas menores. En el 24 ter, cualquier renta fuera del giro (fuera de las excepciones) expulsa del régimen para siempre, sin un umbral mínimo.
5. No residentes. El arrendatario retiene durante el año, pero el dueño opta recién en abril siguiente. ¿Qué se retiene si no ha optado?

1. Haz el inventario: rol, metros edificados, fecha de inscripción, cuota de dominio y si está asignada a una empresa individual.
2. Identifica cuáles son tus dos viviendas del límite y cuáles son la tercera y siguientes.
3. Revisa los contratos: arrendatario no relacionado, estacionamientos y bodegas incluidos, quién paga las contribuciones y si el arriendo es amoblado.
4. Simula el 5% sobre el bruto contra el régimen general, con tu contador.
5. Si piensas comprar en 2027, decide antes a nombre de quién: a tu nombre o de una sociedad nueva.
6. Verifica que tus compraventas estén informadas al SII (Circular 7 de 2020).

Para cualquier vía, vas a necesitar saber cuánto cobraste exactamente por cada vivienda en el año. Si emites facturas por tus arriendos, la facturación de arriendos de Faswi convierte la UF con el valor del día de emisión y deja el registro de lo facturado por contrato, que es la base para hacer los números.