Arriendo amoblado e IVA: cuándo tu arriendo paga IVA y cómo facturarlo

El IVA grava ventas y servicios. El arriendo de un inmueble vacío no es ninguna de las dos cosas, así que por regla general no paga IVA. Pero el DL 825 tiene una lista de hechos gravados especiales en su artículo 8°, y la letra g) incluye expresamente el arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquier otra cesión temporal del uso de inmuebles amoblados y de inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan ejercer una actividad comercial o industrial.

Al ser un hecho gravado especial, no depende de que seas «habitual» ni de que tengas una empresa: lo que importa es el inmueble y lo que entregas con él. Por eso el SII ha recordado que los arriendos de temporada amoblados también pagan IVA, aunque los haga una persona natural una sola vez al año.

Desde la Ley 21.210 de 2020 no basta con dejar una silla. La ley exige que los muebles o instalaciones sean suficientes para el uso del inmueble, y el SII fijó los criterios en la Resolución Exenta N° 53 de 2021 . Son dos: la situación material (los muebles tienen que estar en el inmueble al firmar el contrato, aunque el arrendatario no los use) y la suficiencia.

Lo que no convierte un inmueble en amoblado

• Los muebles adheridos al inmueble, como repisas, y por sí solos los hornos o cocinas empotrados.
• Las instalaciones comunes a toda edificación, como estacionamientos o servicios higiénicos de uso común.
• La intención del arrendatario: si los muebles están, el hecho gravado se configura aunque nunca los use.

Para oficinas la resolución pide, como mínimo, escritorio, silla, muebles de archivo, mesa de reuniones y apoyo para computadores o impresoras. Para un local comercial, mesón de atención, estantes o bodegas y elementos para exhibir productos.

El contribuyente es el arrendador: quien entrega el inmueble amoblado. Él recarga el IVA en el documento, lo declara como débito fiscal en su Formulario 29 y lo paga, descontando el crédito fiscal que tenga por sus compras afectas. Da lo mismo que sea persona natural, empresario individual o sociedad.

En la práctica, emitir documentos electrónicos exige haber dado inicio de actividades en el SII. Para el arriendo esporádico de temporada, el SII ha indicado que quien no tiene documentos autorizados puede pagar el IVA con un giro que se pide en la oficina del SII; quien arrienda todos los meses, en cambio, necesita emitir sus propios documentos.

¿Y el subarriendo?

Cuenta igual. La letra g) habla de arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquier otra forma de ceder el uso temporal. Si arriendas un departamento vacío y lo subarriendas amoblado, tu subarriendo está afecto, aunque el arriendo que tú pagas no lo esté.

El documento depende de a quién le arriendas. Por regla general, si el arrendatario es una empresa o un contribuyente, corresponde factura electrónica afecta ; si es una persona sin giro, corresponde boleta. En ambos casos el IVA se calcula sobre la base rebajada, no sobre el canon completo.

1. Confirma que el inmueble cumple los criterios de amoblado de la Resolución 53.
2. Ten a mano el avalúo fiscal vigente del inmueble: la rebaja se calcula con el que rige en la fecha en que se debe pagar la renta.
3. Calcula la rebaja del 11% anual del avalúo, proporcional al período facturado (el paso a paso de la rebaja tiene ejemplos por días).
4. Resta la rebaja del canon: el resultado es la base afecta. Aplica el 19% sobre ella.
5. Emite el documento con el período en la glosa y declara el débito en el Formulario 29 del mes.

Si el mismo departamento se arrendara sin muebles, el arriendo sería exento y el total a cobrar, $650.000. Esa diferencia es la que conviene conversar con el arrendatario antes de firmar: si él no recupera el IVA como crédito fiscal, el amoblado le sale más caro. Tienes más situaciones resueltas en cinco casos prácticos de arriendo amoblado .

Hay una excepción importante. Según el Oficio N° 1017 de 2024 del SII, el arriendo amoblado de una vivienda económica DFL 2 cuya renta es ingreso no renta queda exento de IVA . Eso ocurre solo con las viviendas de personas naturales que entran en el límite de dos (las dos más antiguas) y cumplen los demás requisitos del DFL 2. Desde la tercera vivienda, o si la dueña es una sociedad, el arriendo amoblado vuelve a la regla general.

La Ley 21.850 (publicada el 17-10-2026) agrega desde 2027 un impuesto único opcional del 5% para arriendos de viviendas DFL 2 de hasta 90 m². El borrador de circular del SII dice que el IVA no forma parte de la base de ese 5%, pero también que quien arrienda amoblado debería entrar por el régimen del Art. 24 ter y no por el 24 bis de las personas naturales.

• Emitir factura exenta porque «es un arriendo» : si el inmueble está amoblado según la Resolución 53, el arriendo es afecto.
• Calcular el IVA sobre el canon completo : la rebaja del Art. 17 es obligatoria desde la Ley 21.210. Omitirla es cobrar y pagar IVA de más.
• Usar un avalúo desactualizado : el avalúo fiscal cambia; usa el vigente a la fecha de pago de la renta.
• Facturar los consumos como servicio afecto : luz, agua o gas que se traspasan al arrendatario no son parte del arriendo amoblado y su tratamiento merece revisarse con tu contador.
• Pedir el 27 bis sin revisar el DFL 2 : si la vivienda está en el límite de dos del DFL 2, el arriendo es exento y no hay devolución. Lo explicamos en el artículo del 27 bis .