Ley 21.850 / DFL 2

Art. 24 ter: qué pasa con las viviendas DFL 2 de sociedades y empresarios individuales

Una sociedad que solo arrienda viviendas DFL 2 de hasta 90 m² puede pagar 5% sobre el bruto, pero es una decisión de una sola vez: giro exclusivo, entrada por inicio de actividades y salida permanente.

Por el equipo de Faswi · 6 de noviembre de 2026 · 9 min de lectura

Desde 2027, una sociedad que arrienda viviendas DFL 2 de hasta 90 m² puede pagar un impuesto único de 5% sobre el arriendo bruto , sin un mínimo de viviendas, por el Art. 24 ter que la Ley 21.850 agregó al DFL 2. Lo mismo vale para un empresario individual desde su tercera vivienda. A cambio, la sociedad solo puede dedicarse a ese arriendo, entra por inicio de actividades, paga PPM mensuales y, si sale, no vuelve nunca.

Las sociedades no tienen los beneficios tradicionales del DFL 2, así que esta es una puerta propia. Es la segunda de las tres vías que resume la circular del SII en consulta , y la que exige más cuidado antes de entrar.

Atención

La circular del SII que instruye este régimen está en consulta pública: es un borrador y puede cambiar. La forma de entrar y salir se fijará por resolución. Actualizaremos este artículo cuando salga la versión definitiva.

Quién puede acogerse al Art. 24 ter

Según el apartado 2.3.1 del borrador, pueden optar:

Personas jurídicas dueñas de viviendas económicas, cualquiera sea el número de viviendas.
Empresarios individuales : personas naturales con viviendas asignadas a su empresa individual, desde la tercera vivienda. Las dos más antiguas siguen en el límite del DFL 2 aunque estén asignadas a la empresa.

Quedan fuera las comunidades, los patrimonios de afectación, los fondos de inversión y cualquier entidad sin personalidad jurídica. El domicilio, la residencia o la nacionalidad del dueño no importan.

Nota

Si eres persona natural y tus viviendas no están asignadas a una empresa individual, tu camino es el Art. 24 bis para personas naturales , que se opta año a año y no exige giro exclusivo.

Requisitos: viviendas de hasta 90 m² y giro exclusivo

Viviendas económicas DFL 2 propias, nuevas o usadas, de hasta 90 m² edificados.
Para empresarios individuales: la tercera y siguientes, asignadas a la empresa individual.
Estacionamientos y bodegas en la misma dirección y en el mismo contrato de arriendo.
Arrendatario no relacionado, en los términos del art. 17 N° 8 de la Ley sobre Impuesto a la Renta.
Giro exclusivo : la sociedad solo puede ceder el uso o goce de viviendas que cumplan lo anterior.

Las tres excepciones al giro exclusivo

El borrador (apartado 2.3.2) admite solo estas otras rentas:

Arriendos de viviendas nuevas de hasta 140 m² acogidas al Art. 18 transitorio.
La ganancia por vender esas viviendas, siempre que el giro no se convierta en compra para revender.
Inversiones estrictamente necesarias para cuidar la caja: depósitos a plazo cortos, fondos mutuos money market, renta fija líquida y cuentas remuneradas.

Esas rentas accesorias no pagan el 5%: tributan con los impuestos generales, como rentas efectivas sin contabilidad completa, salvo que la sociedad opte por el régimen del art. 14 A.

Atención

Cualquier renta fuera del giro y de esas excepciones —un estacionamiento arrendado por separado, una vivienda heredada de 95 m², un arriendo a un socio— saca a la sociedad del régimen para siempre. El borrador no fija un monto mínimo.

Cómo se entra: inicio de actividades y el plazo del 31 de marzo de 2027

La opción se comunica en el aviso de inicio de actividades , que pasa a ser obligatorio aunque el arriendo de inmuebles por regla general no lo exija (apartado 2.3.4). Y solo pueden entrar:

Quienes inician actividades por primera vez con ese giro.
Quienes terminaron sus giros anteriores, con el certificado del art. 69 del Código Tributario, y reinician con este giro.

Quien a la publicación de la ley ya tenía estos arriendos sin estar obligado a iniciar actividades y quiere el 5% desde el 1 de enero de 2027, debe dar aviso hasta el 31 de marzo de 2027 . Si avisa después, queda acogido desde el 1 de enero de 2028.

La opción cubre todas las viviendas que cumplan los requisitos: a diferencia del 24 bis, no puedes dejar una fuera para que tribute con otro régimen.

El problema de las sociedades que ya arriendan

Una SpA que hoy arrienda departamentos tiene un giro activo, así que, según el borrador, no puede entrar sin hacer término de giro y reiniciar. El término de giro tiene su propio costo tributario sobre las utilidades acumuladas. En la práctica, esto empuja a usar una sociedad nueva para las compras futuras. Es uno de los puntos que más observaciones debería recibir en la consulta pública.

Cuánto se paga: 5% anual y PPM de 5% dividido en 12

La base es la misma del 24 bis: el arriendo bruto según contrato, sin deducciones, sumando las contribuciones y mejoras pactadas a favor del dueño y sin incluir el IVA. La tasa es 5%. Además, desde febrero de 2027 (por las rentas de enero), la sociedad paga PPM obligatorios con una tasa que la ley fija dividiendo el 5% en 12 (cerca de 0,417%); según el borrador, se aplican sobre el bruto de cada mes. En el F22 de abril imputa esos PPM reajustados al impuesto del año.

SpA nueva con 6 departamentos DFL 2 de 45 m², todo 2027

Arriendo mensual (6 × $400.000): $2.400.000
PPM mensual ($2.400.000 × 5% / 12): $10.000
Arriendo bruto del año ($2.400.000 × 12): $28.800.000
Impuesto único (5% × $28.800.000): $1.440.000
PPM pagados en el año ($10.000 × 12): − $120.000
Saldo a pagar en abril de 2028: $1.320.000

Montos de ejemplo, sin reajuste de los PPM. La tasa de PPM es la de la ley; que se aplique al bruto de cada mes es lo que dice el borrador: si la versión definitiva lo cambia, el saldo cambia.

Lo que muestra el ejemplo: con PPM de un doceavo del 5% sobre cada mes, la mayor parte del impuesto se paga en abril. Conviene provisionarlo mes a mes.

Qué reciben los socios

Lo que la sociedad distribuye de estos arriendos llega a los socios como rentas con tributación cumplida. Si el socio es una empresa del art. 14 A o del 14 D N° 3, lo anota en su registro REX, columna de rentas con tributación cumplida sin prioridad, y sigue el orden general de imputación. Ojo: si la sociedad también tiene rentas afectas acumuladas (por ejemplo, por vender una vivienda), un retiro puede imputarse primero a esas y pagar impuestos finales.

La salida del 24 ter es para siempre

Salida del régimen según el apartado 2.3.7 del borrador
Tipo de salida	Cuándo ocurre	Desde cuándo tributa normal	Reingreso
Obligatoria	Obtiene una renta fuera del giro exclusivo y sus excepciones	Desde el 1 de enero del año de esa renta, por todas sus rentas	Nunca, ni con término de giro
Voluntaria	Comunica su decisión al SII, en la forma que fije una resolución	Desde la fecha de la comunicación	Nunca

No son causales de salida vender todas las viviendas (si la sociedad vuelve a comprar, sigue en el régimen) ni que una vivienda de un empresario individual suba al límite de dos por vender una más antigua (apartado 4).

Tampoco hay devolución del IVA del art. 27 bis para quien se acoge (apartado 2.3.8). Si estabas contando con ella, revisa cómo funciona el 27 bis en departamentos .

Casos prácticos del Art. 24 ter

Situaciones frecuentes según el borrador
Situación	Qué pasa	Qué evaluar
SpA existente con 10 departamentos de 50 m², giro activo	No entra sin término de giro certificado	Costo del término de giro contra una sociedad nueva
Sociedad que arrienda un departamento a un socio	Arrendatario relacionado: renta fuera del giro	Regularizar antes de optar; si no, salida permanente
Empresario individual con 4 viviendas asignadas	La tercera y la cuarta pueden ir al 24 ter	Las dos más antiguas siguen con ingreso no renta
Inversionista que comprará departamentos nuevos en 2027	Puede usar el Art. 18 transitorio vía 24 ter	Decidir antes de comprar: a nombre propio o de una sociedad nueva
Dueño que aporta sus departamentos a una sociedad	Sirve para el régimen permanente (hasta 90 m²)	No sirve para el 18 transitorio, que exige compraventa
Arriendo amoblado o de renta corta	El borrador lo manda al 24 ter con inicio de actividades	Punto en discusión: esperar el texto definitivo

Para la ventana de compras de vivienda nueva, revisa el Art. 18 transitorio para viviendas de hasta 140 m² .

Lo que el borrador todavía no resuelve para sociedades

El plazo del 31-3-2027 parece pensado para personas naturales que no tenían inicio de actividades. ¿Lo pueden usar una sociedad o un empresario individual que siempre lo tuvieron?
Qué es un giro «activo» : ¿una sociedad con un giro inscrito pero sin actividad queda bloqueada?
Inversiones «de corta duración» : ¿un depósito a plazo a 180 días cabe en la excepción?
PPM del primer año : corren desde febrero de 2027, pero el aviso de ingreso puede darse hasta el 31 de marzo. ¿Se pagan los de enero y febrero antes de estar formalmente acogido?
Registros y contabilidad : ¿la sociedad lleva contabilidad completa? ¿Cómo determina el costo al vender una vivienda? El borrador lo deja a una resolución.

Mientras tanto, lo prudente es no estructurar nada irreversible. Si la sociedad emite facturas por sus arriendos, tener lo facturado por vivienda y por mes ordenado te sirve para calcular los PPM; en la facturación de arriendos de Faswi cada sociedad factura con su propio RUT dentro de una misma cuenta.

Preguntas frecuentes

¿Una sociedad necesita un mínimo de viviendas DFL 2 para pagar el 5%?

No. Las personas jurídicas pueden optar al Art. 24 ter cualquiera sea el número de viviendas. El mínimo de tres viviendas aplica a personas naturales y empresarios individuales.

¿Mi SpA que ya arrienda departamentos puede pasarse al 5%?

Según el borrador, solo si termina su giro con el certificado del art. 69 del Código Tributario y reinicia con el giro exclusivo, lo que tiene un costo tributario. Es un punto en consulta: espera el texto definitivo y revísalo con tu contador.

¿Qué pasa si la sociedad del 24 ter arrienda un estacionamiento por separado?

Esa renta queda fuera del giro exclusivo y, según el borrador, la sociedad sale del régimen desde el 1 de enero de ese año, por todas sus rentas, sin poder volver.

¿Los socios pagan impuesto al retirar las utilidades del arriendo?

Lo distribuido de estos arriendos llega como renta con tributación cumplida. Pero si la sociedad tiene otras rentas afectas acumuladas, el retiro puede imputarse primero a esas.

Fuentes

Este artículo es información general sobre normas tributarias chilenas y no reemplaza la asesoría de tu contador. Revisa siempre la norma vigente y tu caso particular.

Art. 24 ter
Sociedades
DFL 2
PPM