Art. 24 bis: el impuesto único del 5% para personas naturales con viviendas DFL 2

Todo parte por saber cuáles son tus dos viviendas del límite. Son las dos con fecha de adquisición más antigua , sin importar cómo las uses: habitada, arrendada, asignada a una empresa individual o exenta de contribuciones. Esas dos conservan los beneficios de siempre, incluido el ingreso no renta por sus arriendos, y no entran al 5% aunque midan menos de 90 m².

El borrador (apartado 1.4) fija cómo se ordenan:

• Compra entre vivos: cuenta la fecha de inscripción en el Conservador; a igual fecha, el orden del repertorio.
• Herencias con la misma fecha: eliges tú cuál entra al límite.
• Una cuota en comunidad cuenta como una vivienda completa para cada comunero.
• Asignar la vivienda a tu empresa individual no transfiere el dominio: sigue contando como tuya.

Según el apartado 2.2.2 del borrador, cada vivienda debe cumplir todo esto:

1. Ser tu tercera vivienda económica DFL 2 o una siguiente.
2. Hasta 90 m² edificados , nueva o usada, comprada o heredada.
3. No estar asignada a tu empresa individual (si lo está, el camino es el Art. 24 ter).
4. Arrendatario no relacionado contigo, en los términos del art. 17 N° 8 de la Ley sobre Impuesto a la Renta.
5. Estacionamientos y bodegas: entran solo si están en la misma dirección y en el mismo contrato de arriendo, aunque tengan otro rol. Sus metros no se suman a los 90 m². Si los arriendas por separado, no entran.

Si tu tercera vivienda mide más de 90 m², el 24 bis no aplica. La única excepción es una vivienda nueva de hasta 140 m² comprada dentro de la ventana de doce meses; ver el artículo sobre el Art. 18 transitorio .

La base es el importe bruto del arriendo , devengado o percibido según el contrato, sin ninguna deducción (apartado 2.2.3). Eso tiene tres consecuencias prácticas:

• Se suman al bruto las contribuciones, mejoras útiles y otros desembolsos que el arrendatario paga por ti según el contrato, sin obligación de reintegro.
• No se descuentan las contribuciones que pagas tú ni la sobretasa del impuesto territorial.
• Si el arriendo está afecto a IVA, el IVA no forma parte de la base.

Por qué el 5% no es el 5% de lo que ganas

Como no hay deducciones, el impuesto pesa más sobre tu ganancia real cuanto más gastos asumes. Supón la misma vivienda, pero con las contribuciones ($160.000) y una mantención de $300.000 pagadas por ti:

Depende de tu tasa marginal de Global Complementario y de cuánto pesan los gastos que hoy puedes rebajar. El borrador no trae una regla general, y no la hay: la comparación se hace vivienda por vivienda.

Hay un punto que el borrador no aclara y que puede mover la balanza: si las rentas del 24 bis se suman o no a tu renta bruta global para fijar la tasa del Global Complementario de tus otras rentas. Pregúntale a tu contador cómo lo está considerando.

• Se opta en la declaración anual de renta (F22 de abril), por las rentas del año anterior. La forma exacta y el plazo los fijará una resolución del SII.
• Es anual : el ejemplo del borrador es una opción ejercida en abril de 2028 por las rentas de 2027, que no se puede cambiar para ese año tributario. En 2029 vuelves a decidir.
• Puedes elegir vivienda por vivienda : todas o solo algunas de las que cumplan. Las que no incluyas tributan con las reglas generales.
• Sustituye al impuesto de Primera Categoría y a los impuestos finales por esas rentas.

Si un requisito falla a mitad de año

La opción cubre solo el período en que se cumplieron los requisitos; el resto del año tributa con las reglas generales (apartado 2.2.5). Por ejemplo, si en julio cambias al arrendatario por tu hija —una relacionada—, el 5% cubre enero a junio:

Si vendes una de tus viviendas antiguas

La tercera vivienda sube sola al límite y sus arriendos pasan a ser ingreso no renta desde ese momento. El ejemplo del borrador (apartado 4): si la tercera sube el 15 de marzo de 2027, lo anterior paga el 5% y lo posterior es ingreso no renta. El borrador no dice si esa fecha es la de la escritura o la de la inscripción. Más en el artículo sobre vender una DFL 2 .

Arriendo amoblado

Aquí el borrador se contradice. El apartado 2.2.3 dice que, si el arriendo está afecto a IVA, el IVA se excluye de la base, lo que supone que un arriendo amoblado puede estar en el 24 bis. Pero el 2.2.6 dice que si el arriendo es un hecho gravado del art. 8° letra g) del DL 825 (inmueble amoblado), el dueño debe iniciar actividades y acogerse al 24 ter. Si tu tercera vivienda se arrienda amoblada, espera el texto definitivo antes de decidir. Cuándo un arriendo amoblado paga IVA: arriendo amoblado e IVA .

Dueños que no viven en Chile

Para un no residente, el 5% reemplaza al Impuesto Adicional. Según el borrador, quien paga el arriendo (el arrendatario, no el banco que remesa) retiene el 5%, lo declara en el Formulario 50 dentro de los primeros 12 días del mes siguiente y presenta la Declaración Jurada 1946. Lo retenido se abona al impuesto del dueño.

Sin devolución del 27 bis: quien opta por el 24 bis no puede pedir la devolución del IVA del art. 27 bis del DL 825 (apartado 2.2.6).

Para comparar bien necesitas saber cuánto cobraste exactamente por cada vivienda en el año. Si emites facturas por tus arriendos, la facturación de arriendos de Faswi convierte la UF con el valor del día de emisión y te deja el registro de lo facturado por contrato.