Vender una vivienda DFL 2: cómo tributa el mayor valor con la Ley 21.850

No, salvo un caso. El Art. 15 del DFL 2 libera de impuesto las rentas que producen las viviendas económicas —el arriendo— y extiende ese trato a una sola forma de venta:

Es la venta en cumplimiento de un leasing habitacional. Según el borrador de circular (apartado 5), aplica solo a personas naturales y solo si la vivienda es una de las dos del límite. Fuera de ese caso, el mayor valor se rige por la Ley sobre Impuesto a la Renta, como cualquier inmueble.

El borrador de circular ordena los casos según quién vende. Es la misma regla que para cualquier inmueble; lo único que agrega el DFL 2 es el caso del leasing.

Las 8.000 UF de la persona natural

El tope es uno para toda la vida, no por venta ni por propiedad, y se mide con la UF del último día del año de la venta. Para usarlo, la LIR pide además que entre la compra y la venta pase más de un año (cuatro en algunos casos, como la construcción de edificios por pisos o departamentos) y que no se venda a relacionados, por ejemplo a tu cónyuge, a un pariente cercano o a tu propia sociedad.

• Mayor valor: precio de venta menos el costo tributario, que es el valor de compra más las mejoras declaradas al SII, ambos reajustados por IPC.
• Exceso sobre el tope: Global Complementario o, si vives en Chile, impuesto único y sustitutivo de 10%, sobre base percibida.

Pedro, persona natural sin habitualidad, vende en 2027 un departamento DFL 2 que compró hace más de un año a un tercero. Veamos dos escenarios: que nunca haya usado su tope de 8.000 UF, y que ya haya usado 7.000 UF en ventas anteriores.

Escenario 1, tope sin usar: los $60.000.000 caben enteros en las 8.000 UF. Es ingreso no renta y no paga impuesto.

Si el mismo departamento lo vendiera una sociedad, los $60.000.000 serían renta ordinaria: no hay tope de 8.000 UF y el impuesto depende del régimen tributario de la sociedad.

Una persona natural tiene el beneficio clásico del DFL 2 —arriendo como ingreso no renta— solo en sus dos viviendas económicas más antiguas . Con la Ley 21.850, desde la tercera puede optar al 5% del Art. 24 bis . Al vender una de las dos antiguas, la siguiente por antigüedad sube sola al límite.

Según el borrador (apartado 4), la entrada al límite es automática: desde ese momento su arriendo es ingreso no renta y deja de pagar el 5%, aunque esté asignada a la empresa individual (el borrador cita el Oficio 1686/2025). Para una sociedad del Art. 24 ter, que una vivienda cambie así no es causal de salida del régimen.

Una sociedad acogida al Art. 24 ter tiene giro exclusivo de arriendo, pero la ley le permite vender viviendas sin abandonar el régimen. Esa ganancia no paga el 5%: según el borrador tributa con los impuestos generales, como renta efectiva sin contabilidad completa, y sin el ingreso no renta de las 8.000 UF. La sociedad puede optar por contabilidad completa (Art. 14 A).

Vender todas las viviendas tampoco saca a la sociedad del régimen: si vuelve a comprar, sigue en él. Lo que sí debe cuidar es no convertir el giro en compra para reventa.

Y si vendes una vivienda nueva que compraste en la ventana del Art. 18 transitorio , tu comprador no hereda el beneficio de los 140 m²: para él ya no es vivienda nueva.

Del resumen de la circular en consulta , estas son las dudas que tocan la venta:

• Fecha en que la vivienda sube al límite: ¿escritura o inscripción de la vivienda vendida?
• Viviendas compradas hasta el 31-10-2010: el borrador deroga la Circular 57/2010 sin mencionar el art. 5° transitorio de la Ley 20.455, que las dejaba fuera del límite. Eso cambia cuál es tu tercera vivienda.
• Costo y registros en el Art. 24 ter: no está claro cómo determina la sociedad el costo de la vivienda que vende; se remite a una resolución.
• Retiros después de vender: si la sociedad vendió con ganancia, sus socios pueden pagar impuestos finales al retirar aunque el arriendo ya estuviera pagado con el 5%.

1. Reúne la escritura de compra, las mejoras declaradas al SII y la fecha de inscripción.
2. Calcula el costo tributario reajustado por IPC y el mayor valor.
3. Revisa cuánto de tus 8.000 UF ya usaste en ventas anteriores.
4. Confirma que pasó más de un año desde la compra y que no vendes a un relacionado.
5. Si es una de tus dos viviendas antiguas, identifica cuál sube al límite y desde cuándo.
6. Si la vivienda es de una sociedad del Art. 24 ter, revisa el efecto en los retiros.

Si sigues arrendando las demás, Faswi emite las facturas de arriendo en UF con el valor del día y un link de pago en cada una.