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Ley 21.850 / DFL 2

Viviendas nuevas de hasta 140 m²: la ventana de 12 meses del Art. 18 transitorio

La ley abrió una ventana de un año: una vivienda económica nueva de hasta 140 m², comprada por compraventa entre el 17 de octubre de 2026 y el 17 de octubre de 2027, accede al 5% aunque supere los 90 m². Qué exige y qué la deja fuera.

Por el equipo de Faswi · · 9 min de lectura

Línea de tiempo de la ventana del 17 de octubre de 2026 al 17 de octubre de 2027 para viviendas nuevas de hasta 140 m², con los requisitos de compraventa, primera transferencia y vendedor no relacionado

Si compras una vivienda económica nueva de hasta 140 m² por compraventa entre el 17 de octubre de 2026 y el 17 de octubre de 2027 , sus arriendos pueden tributar con el impuesto único de 5% del DFL 2 desde el 1 de enero de 2027, aunque la vivienda supere los 90 m² del régimen permanente. Es el artículo décimo octavo transitorio de la Ley 21.850 y es el punto más urgente de la ley, porque tiene fecha de cierre.

No es un régimen aparte: funciona con las reglas del Art. 24 bis (personas naturales) o del Art. 24 ter (sociedades y empresarios individuales), según quién compre, pero con una superficie mayor y requisitos propios sobre cómo se compra.

Atención

La circular del SII que instruye este régimen está en consulta pública: es un borrador y puede cambiar. Aquí distinguimos lo que dice la ley (ya publicada) de lo que agrega el borrador, y actualizaremos este artículo cuando salga la versión definitiva.

Qué dice el Art. 18 transitorio de la Ley 21.850

La Ley 21.850, publicada en el Diario Oficial el 17 de octubre de 2026, agregó al DFL 2 un impuesto único de 5% sobre el arriendo bruto de viviendas económicas de hasta 90 m². Su artículo décimo octavo transitorio amplía esa opción, por una sola vez, a las viviendas nuevas de hasta 140 m²:

Aquellos contribuyentes que, dentro del plazo de doce meses contado desde la publicación de la presente ley, celebren compraventas, respecto de viviendas económicas nuevas, con una superficie de hasta 140 metros cuadrados, podrán optar por tributar con el impuesto único a la renta establecido en el artículo 3 de la presente ley, respecto de las rentas que obtengan por la cesión del uso, goce temporal o explotación a cualquier título de dichas viviendas económicas nuevas.

— Art. décimo octavo transitorio, Ley 21.850

El mismo artículo define qué es «nueva»: una vivienda que cumple los requisitos del artículo 1 del DFL 2 y que no ha tenido una transferencia de dominio anterior a la compraventa. Exige además que la compraventa se celebre con partes no relacionadas (N° 8 del artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a la Renta) y dice que, en todo lo demás, se aplica el régimen general del 5%.

Nota

No hay que confundirlo con la exención transitoria de IVA en la venta de viviendas (artículo cuarto transitorio de la misma ley), que trata de cómo tributa la venta. El Art. 18 transitorio trata de cómo tributan los arriendos.

Plazos: desde cuándo y hasta cuándo se puede comprar

La ley habla de «doce meses contado desde la publicación». El borrador de circular lo traduce en una ventana del 17 de octubre de 2026 al 17 de octubre de 2027, ambas fechas inclusive. Lo que cuenta es la fecha de la compraventa: según el borrador, la inscripción en el Conservador puede quedar fuera de la ventana.

Calendario de la ventana del Art. 18 transitorio
FechaQué pasa
17-10-2026 Se publica la Ley 21.850 y se abre la ventana para comprar.
17-10-2026 a 31-12-2026 Los arriendos de esos meses tributan por las reglas generales, no con el 5%.
1-1-2027 Desde esta fecha los arriendos pueden tributar con el 5%.
Febrero de 2027 Las sociedades del Art. 24 ter empiezan a pagar PPM por las rentas de enero.
31-3-2027 Plazo del borrador para que quien ya arrendaba sin inicio de actividades avise y entre al Art. 24 ter desde 2027.
17-10-2027 Último día para celebrar la compraventa.
Abril de 2028 Primera declaración del 5% en el F22 (año tributario 2028).
Atención

Una promesa de compraventa no basta: el borrador exige la compraventa dentro del plazo. Si tu departamento se entrega en 2028, firmar la promesa en 2027 no te deja dentro.

Requisitos de la vivienda nueva DFL 2 de hasta 140 m²

Los requisitos vienen de dos fuentes. La ley fija la superficie, la vivienda nueva y el vendedor no relacionado; el borrador del SII (apartado 3) agrega cómo se interpretan y algunas exigencias más estrictas.

Qué exige el Art. 18 transitorio y qué agrega el borrador de circular
RequisitoQué se exigeOrigen
Título Solo compraventa. Quedan fuera permuta, donación, aporte en sociedad, dación en pago y herencia. Ley («celebren compraventas»); el borrador detalla las exclusiones
Vivienda nueva Primera transferencia de dominio. Si se revende, el segundo comprador no accede. Ley
Superficie Hasta 140 m² edificados por unidad. Ley
Vendedor No relacionado en los términos del N° 8 del artículo 17 de la LIR. Ley
Arrendatario No relacionado, igual que en los Arts. 24 bis y 24 ter. Ley (por remisión) y borrador
Estacionamientos y bodegas En la misma dirección, incluidos en el contrato de arriendo y, según el borrador, adquiridos en conjunto con la vivienda. Sus m² no suman. Ley; «en conjunto» lo agrega el borrador

El estacionamiento comprado aparte

En los Arts. 24 bis y 24 ter basta con que el estacionamiento esté en la misma dirección y en el mismo contrato de arriendo. Para la vivienda nueva, el borrador exige además que se haya comprado junto con ella. Si piensas comprar el estacionamiento después, ese arriendo podría quedar fuera del 5%.

¿A quién le conviene? Persona natural, empresario individual o sociedad

La ventana se aplica con las reglas de quien compra. El borrador lo resume así: la vivienda nueva no cambia quién puede usar el 5%, solo cuántos metros puede tener.

Cómo opera la vivienda nueva según quién la compra
CompradorQué le aplicaOjo con
Persona natural, primera o segunda vivienda DFL 2 Entra al límite de dos del Título II: el arriendo es ingreso no renta. El 5% no le sirve: lo que ya tiene es mejor.
Persona natural, tercera vivienda o siguiente Art. 24 bis: opción anual en el F22, vivienda por vivienda. Las dos más antiguas siguen siendo las del límite.
Empresario individual Art. 24 ter desde la tercera vivienda asignada a la empresa individual. Giro exclusivo y salida permanente.
Sociedad nueva Art. 24 ter con cualquier número de viviendas, avisando en el inicio de actividades. Cualquier renta fuera del giro la saca del régimen para siempre.
Sociedad existente con giro activo No entra solo por comprar: necesita término de giro certificado y reinicio. En la práctica, el borrador empuja a usar una sociedad nueva.
Atención

Decide a nombre de quién compras antes de firmar. Si compras como persona natural y después aportas la vivienda a una sociedad, la sociedad la adquiere por aporte y no por compraventa: según el borrador, pierde el beneficio de los 140 m².

Ejemplo: un departamento nuevo de 110 m² como tercera vivienda

Ana tiene dos departamentos DFL 2 comprados en 2015 y 2019, que arrienda con ingreso no renta. En marzo de 2027 compra a una inmobiliaria, con la que no tiene relación, un departamento nuevo de 110 m² con estacionamiento en la misma escritura, y lo arrienda a un tercero por 25 UF al mes.

Impuesto único del departamento nuevo, un año completo
Arriendo mensual (25 UF × $40.000)
$1.000.000
Arriendo bruto anual (12 meses)
$12.000.000
Deducciones (contribuciones, gastos, depreciación)
$0
Base del impuesto único
$12.000.000
Impuesto único (5%)
$600.000

UF de $40.000 como supuesto. El año del ejemplo es completo; el primer año real depende del mes en que empiece el arriendo.

Como mide 110 m², fuera de la ventana este departamento no podría usar el 5%: tributaría con las reglas generales. Si Ana lo hubiera comprado el 18 de octubre de 2027, ese sería su caso.

¿Le conviene? Depende. El 5% se calcula sobre el bruto, sin descontar nada : ni contribuciones, ni sobretasa, ni gastos. Hay que compararlo con lo que pagaría en el régimen general según su tramo de Global Complementario. Si la vivienda está amoblada, revisa además cuándo el arriendo amoblado paga IVA : el IVA no forma parte de la base del 5%, pero el borrador trae una duda importante para las personas naturales que arriendan amoblado.

Errores que te dejan fuera de la ventana

  • Firmar solo la promesa dentro del plazo y la compraventa después del 17-10-2027.
  • Comprar a una inmobiliaria o persona relacionada contigo.
  • Comprar una vivienda que ya tuvo un dueño anterior: no es nueva.
  • Adquirir por permuta, aporte, dación en pago o herencia en vez de compraventa.
  • Comprar el estacionamiento o la bodega en otra operación.
  • Arrendar a un familiar o a un socio: el arrendatario debe ser no relacionado.
  • Comprar con una sociedad que ya tiene otro giro activo.
  • Contar la vivienda nueva como tercera cuando en realidad es la primera o la segunda.

Lo que la circular en consulta aún no resuelve

Nuestro resumen de la circular en consulta identifica varios vacíos. Los que tocan la vivienda nueva son estos:

  • Compraventa en verde. ¿Sirve una compraventa de 2027 de un departamento sin recepción municipal, si la vivienda es «económica» recién desde la recepción?
  • «Adquiridos en conjunto». ¿Significa misma escritura, misma fecha o mismo proyecto para el estacionamiento y la bodega?
  • Plazo del 31-3-2027. Parece pensado para personas naturales. No queda claro si una sociedad o un empresario individual puede usarlo.
  • Arriendo amoblado. El borrador manda a quien arrienda con IVA al Art. 24 ter, algo que la ley no dice para el Art. 24 bis.
Nota

Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de tu contador o abogado tributario, que debe revisar tu caso con la circular definitiva.

Preguntas frecuentes

¿Hasta cuándo puedo comprar una vivienda nueva de 140 m² para el 5% del DFL 2?

La ley da doce meses desde su publicación (17 de octubre de 2026). El borrador de circular del SII fija el cierre el 17 de octubre de 2027, inclusive. Lo que cuenta es la fecha de la compraventa, no la de la promesa.

¿Sirve si compro un departamento usado de 120 m²?

No. El Art. 18 transitorio exige una vivienda nueva, es decir, sin transferencia de dominio anterior. Un departamento usado solo puede usar el 5% si mide hasta 90 m².

Es mi primera vivienda DFL 2, ¿me conviene el 5%?

Si eres persona natural, tu primera y tu segunda vivienda DFL 2 quedan en el límite del Título II y su arriendo es ingreso no renta, que es mejor que pagar 5%. La ventana te interesa desde la tercera vivienda.

¿Puedo comprar a mi nombre y después pasar el departamento a mi sociedad?

Para la vivienda nueva, no conviene: según el borrador del SII el beneficio exige compraventa, y la sociedad recibiría el departamento por aporte. Si quieres usar una sociedad, la compra debe hacerla ella.

Fuentes

Este artículo es información general sobre normas tributarias chilenas y no reemplaza la asesoría de tu contador. Revisa siempre la norma vigente y tu caso particular.

  • Art. 18 transitorio
  • Vivienda nueva
  • DFL 2
  • Impuesto único 5%

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