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Arriendo amoblado

Art. 27 bis: cómo recuperar el IVA de la compra de un departamento para arriendo amoblado

Comprar un departamento nuevo para arrendarlo amoblado genera un crédito de IVA que el arriendo tarda años en absorber. El Art. 27 bis permite pedir su devolución anticipada: quién puede, con qué requisitos y qué se restituye después.

Por el equipo de Faswi · · 10 min de lectura

Línea de tiempo de la devolución del IVA: compra del departamento, dos F29 con remanente, Formulario 3280, devolución y restitución con el IVA de cada mes

Si compras un departamento nuevo para arrendarlo amoblado, el IVA de la compra se convierte en crédito fiscal, porque ese arriendo está afecto a IVA . El artículo 27 bis del DL 825 permite pedir la devolución de ese crédito acumulado sin esperar a que el arriendo lo consuma, con el Formulario 3280 en el sitio del SII.

Es un adelanto y no un regalo: lo devuelto se restituye después con el IVA que generes cada mes. En este artículo verás quién puede pedirlo, los plazos vigentes, el paso a paso, un ejemplo con números y los casos en que el SII lo niega, como las viviendas DFL 2.

¿Qué es la devolución del Art. 27 bis del IVA?

Cuando un contribuyente de IVA compra un activo fijo caro, el IVA de esa compra suele ser mucho mayor que el débito de sus ventas de los meses siguientes. La diferencia queda como remanente de crédito fiscal y se arrastra mes a mes. El 27 bis permite imputar ese remanente a otros impuestos o pedir que la Tesorería lo reembolse.

Los contribuyentes gravados con el impuesto del Título II de esta ley y los exportadores que tengan remanentes de crédito fiscal, determinados de acuerdo con las normas del artículo 23, durante dos períodos tributarios consecutivos como mínimo originados en la adquisición de bienes corporales muebles o inmuebles destinados a formar parte de su activo fijo o de servicios que deban integrar el valor de costo de éste, podrán imputar ese remanente acumulado en dichos períodos, debidamente reajustado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 27, a cualquier clase de impuesto fiscal, incluso de retención, y a los derechos, tasas y demás gravámenes que se perciban por intermedio de las Aduanas u optar porque dicho remanente les sea reembolsado por la Tesorería General de la República.

— Art. 27 bis, inciso primero, DL 825 (texto transcrito en la Res. Ex. SII N° 55 de 2021)

Antes de la Ley 21.210 el remanente tenía que acumularse durante seis períodos; hoy bastan dos períodos tributarios consecutivos . Si en esos meses hubo también créditos que no son de activo fijo (por ejemplo, gastos del día a día), solo se devuelve la proporción del remanente que corresponde al IVA del activo fijo.

Requisitos para recuperar el IVA de un departamento con el 27 bis

Lo que tiene que cumplirse para pedir la devolución
RequisitoQué significa para un departamento amoblado
Ser contribuyente de IVA El arriendo tiene que estar afecto: inmueble amoblado según la Resolución SII N° 53/2021. Un arriendo sin muebles es exento y no da derecho.
IVA soportado en la compra La compra tiene que haber llevado IVA, como la de un departamento nuevo a una inmobiliaria. La de un departamento usado a un particular normalmente no lo lleva.
Activo fijo El departamento y los muebles se destinan al arriendo, no a la reventa.
Dos períodos con remanente Al menos dos meses consecutivos con remanente de crédito originado en esa compra.
Inmueble recibido Un inmueble se entiende activo fijo desde que la obra es recibida conforme.

Ese último punto importa en las compras en verde. El mismo artículo 27 bis dice que, tratándose de inmuebles, se entenderán como destinados a formar parte de su activo fijo, desde el momento en que la obra o cada una de sus etapas es recibida conforme por quien la encargó , y que el SII puede pedir después el certificado de recepción definitiva.

Atención

Ojo con las compras de vivienda nueva entre diciembre de 2026 y noviembre de 2027: el artículo cuarto transitorio de la Ley 21.850 permite que, durante un año, el vendedor opte por vender exentas de IVA las viviendas nuevas que ya tenían recepción definitiva antes del 17-10-2026. Si tu compra sale exenta, no hay IVA que recuperar con el 27 bis: pregunta a la inmobiliaria antes de firmar.

Nota

En la práctica, quien asesora estas compras recomienda tener el inicio de actividades con el giro de arriendo amoblado antes de firmar la escritura, para que la factura de compra quede a nombre de un contribuyente de IVA. Confírmalo con tu contador para tu caso.

Cómo pedir la devolución al SII paso a paso

El procedimiento está en la Resolución Exenta SII N° 55 de 2021 y en la guía del SII para este trámite. Se hace en línea, con el Formulario 3280.

  1. Declara y paga los Formularios 29 de los meses con remanente, con la factura de compra del departamento (y de los muebles) registrada.
  2. Presenta la solicitud en Servicios online › Impuestos mensuales › Solicitud de devoluciones › Solicitud de Devolución por Art. 27 bis (F3280) , dentro del mismo mes en que debes presentar el F29 del último período con remanente.
  3. Revisa el precálculo que muestra el sistema, completa el formulario y envíalo.
  4. Sube los antecedentes al expediente electrónico: facturas de papel si las hay, detalle en Excel de los documentos del activo fijo, libro diario, libro auxiliar de activo fijo, balance y los contratos que correspondan.
  5. En el F29 del período siguiente, rebaja el monto solicitado en la línea «Devolución Solicitud Art. 27 bis (Activo fijo)».
  6. Sigue el estado en la misma aplicación. El SII tiene 20 días hábiles desde que recibe todos los antecedentes; aprobada, la Tesorería paga.
Atención

El plazo es estricto: la solicitud va en el mismo mes del F29 del último período con remanente, y ese F29 tiene que estar declarado y pagado. Si se te pasó, revisa con tu contador cómo presentarla. Tampoco puedes pedir en un mismo período la devolución del 27 bis junto con otra devolución de remanente de IVA (cambio de sujeto o IVA exportador).

Ejemplo: cuánto tarda el arriendo en absorber el IVA de la compra

Una persona compra un departamento nuevo a una inmobiliaria para arrendarlo amoblado. La factura de compra trae $12.000.000 de IVA y la de los muebles, $1.200.000. Lo arrienda en 25 UF más IVA, con un avalúo fiscal de $60.000.000.

IVA de un mes de arriendo (30 días)
Canon (25 UF × $39.500)
$987.500
Rebaja Art. 17 ($60.000.000 × 11% × 30 / 365)
− $542.466
Base afecta a IVA
$445.034
IVA del mes (débito fiscal)
$84.556

UF de $39.500 y avalúo de ejemplo. La rebaja se explica en la rebaja del avalúo fiscal .

Crédito acumulado por la compra
IVA del departamento
$12.000.000
IVA de los muebles
$1.200.000
Remanente de crédito fiscal
$13.200.000
Meses para absorberlo con $84.556 de débito
≈ 156 meses

Sin el 27 bis, el arriendo tardaría unos 13 años en consumir el crédito. Con el 27 bis, los $13.200.000 vuelven al comienzo, y a cambio el IVA de cada mes se paga en dinero hasta haber restituido lo devuelto. El total que pagas es el mismo; lo que cambia es cuándo tienes la plata.

La restitución: lo que se devuelve después

Los contribuyentes señalados en el inciso anterior, restituirán las sumas recibidas mediante los pagos efectivos que realicen en Tesorería por concepto del Impuesto al Valor Agregado, generado en las operaciones normales que efectúen a contar del mes siguiente del período al cual esas sumas corresponden.

— Art. 27 bis, inciso segundo, DL 825 (texto transcrito en la Res. Ex. SII N° 55 de 2021)

Además de esa restitución normal, la ley pide devolver más en tres situaciones que conviene tener presentes antes de pedir el beneficio:

  • Operaciones exentas o no gravadas : si más adelante el departamento genera ingresos sin IVA (por ejemplo, porque lo arriendas sin muebles), hay una restitución adicional calculada con la proporción de operaciones gravadas del mes de la compra.
  • Devolución mayor a la que correspondía : se devuelve la diferencia, y si no se devuelve se sanciona como no pago oportuno de un impuesto de retención o recargo.
  • Término de giro : lo que no se haya restituido se devuelve al cerrar.
Atención

Dejar de arrendar amoblado o vender el departamento antes de terminar de restituir cambia el cálculo: aparecen operaciones exentas o un término de giro, y la venta tiene su propio tratamiento de IVA. Revisa esos escenarios con tu contador antes de pedir el 27 bis, no después.

Cuándo el SII niega el 27 bis: DFL 2 y Ley 21.850

El caso más común es la vivienda DFL 2. En su Oficio N° 1017 de 2024 , el SII concluyó que el arriendo amoblado de una vivienda económica cuya renta es ingreso no renta queda exento de IVA, y que por eso no aplica el 27 bis.

En caso que las rentas de arrendamiento provenientes de viviendas económicas se eximan de IVA por aplicación de lo dispuesto en el N° 7 de la letra E del artículo 12 de la LIVS, en concordancia con el artículo 15 del DFL N° 2, no es aplicable lo dispuesto en el artículo 27 bis de la LIVS.

— Oficio SII N° 1017, de 23-05-2024, conclusión 1

Eso alcanza a las viviendas DFL 2 de personas naturales que entran en el límite de dos (las dos más antiguas). Desde la tercera, o si la dueña es una sociedad, el arriendo amoblado vuelve a estar afecto y el 27 bis vuelve a ser posible.

El 5% de la Ley 21.850 y el 27 bis no se combinan

La Ley 21.850 crea desde 2027 un impuesto único del 5% para arriendos DFL 2 (Arts. 24 bis y 24 ter del DFL 2). Quien se acoja a ese régimen no tiene derecho a la devolución del 27 bis, y el borrador de circular del SII lo reitera en sus apartados 2.2.6 y 2.3.8. En la práctica hay que elegir: recuperar el IVA de la compra o pagar el 5% sobre el arriendo bruto.

Atención

La circular de la Ley 21.850 está en consulta pública: es un borrador del SII y puede cambiar. Además dice que quien arrienda amoblado debería entrar por el 24 ter, un punto discutido. Lee el resumen de la circular y no decidas una compra con el borrador; actualizaremos este artículo cuando salga la versión definitiva.

Después de la devolución: facturar bien cada mes

El 27 bis te obliga a seguir siendo un contribuyente de IVA ordenado: cada mes emites el documento afecto con la rebaja del Art. 17, declaras el débito y lo pagas, porque ese pago es la restitución. Un mes mal facturado no solo es un error de IVA; también descuadra lo que llevas restituido.

Preguntas frecuentes

¿Puedo recuperar el IVA de un departamento que compré para arrendar?

Solo si el arriendo está afecto a IVA, lo que en la práctica significa arrendarlo amoblado, y si la compra llevó IVA, como la de un departamento nuevo a una inmobiliaria. Con dos períodos consecutivos de remanente puedes pedir la devolución con el Formulario 3280.

¿Cuánto se demora el SII en devolver el IVA del 27 bis?

El SII tiene 20 días hábiles para pronunciarse, contados desde que recibe todos los antecedentes del expediente. Si falta algo, te notifica para que lo completes dentro de cinco días.

¿Tengo que devolver el IVA que me devolvieron?

Sí. Se restituye con los pagos de IVA que hagas desde el mes siguiente, y hay restituciones adicionales si el inmueble pasa a generar operaciones exentas, si la devolución fue mayor a la que correspondía o si haces término de giro.

¿Una persona natural con un departamento DFL 2 puede pedir el 27 bis?

Si la vivienda está dentro de su límite de dos viviendas DFL 2, no: el SII considera ese arriendo amoblado exento de IVA (Oficio N° 1017 de 2024 y su pregunta frecuente sobre el tema). Desde la tercera vivienda la respuesta puede cambiar.

Fuentes

Este artículo es información general sobre normas tributarias chilenas y no reemplaza la asesoría de tu contador. Revisa siempre la norma vigente y tu caso particular.

  • Art. 27 bis
  • Devolución de IVA
  • Crédito fiscal
  • Arriendo amoblado

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