Rebaja del avalúo fiscal (Art. 17 DL 825): cómo bajar el IVA de tu arriendo amoblado

El artículo 17 del DL 825 dice que en el arriendo de inmuebles amoblados, de inmuebles con instalaciones o maquinarias para una actividad comercial o industrial y de establecimientos de comercio que incluyan un bien raíz, se deduce de la renta una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal , o la proporción que corresponda si el arriendo es parcial o por períodos distintos de un año.

La idea es que el IVA grave lo que agregan los muebles o las instalaciones, y no la renta que produciría el inmueble vacío, que estaría exenta. No es una exención: el arriendo sigue siendo afecto y lo que cambia es la base imponible .

Es obligatoria, no opcional

Antes la ley decía que la rebaja «podrá» deducirse. La Ley 21.210 cambió esa palabra por «deberá» desde el 1 de marzo de 2020, y el SII lo recoge en su pregunta frecuente sobre la rebaja . Hoy no puedes elegir facturar sobre el canon completo «para no complicarte».

1. Rebaja del período = avalúo fiscal × 11% × días del período / 365 .
2. Base afecta = canon neto − rebaja del período .
3. IVA = base afecta × 19% .
4. Total a cobrar = canon neto + IVA.

El avalúo que se usa es el vigente en la fecha en que se debe pagar la renta según el contrato. Lo dice el artículo 33 del Reglamento del DL 825, como ha recordado el SII en su jurisprudencia. El avalúo de tu propiedad aparece en el sitio del SII y en el certificado de avalúo fiscal.

Un departamento amoblado se arrienda en 20 UF mensuales, más IVA. El avalúo fiscal vigente es de $48.000.000 y se factura noviembre, que tiene 30 días.

Sin la rebaja, el IVA habría sido $150.100 (19% de $790.000). La rebaja baja el impuesto en $82.455 ese mes , y el arrendatario paga eso de menos. Si el arrendatario es una empresa que recupera el IVA, la rebaja le importa poco; si es una persona, le importa mucho.

Meses de 28, 30 y 31 días

Como la proporción va por días, la rebaja cambia un poco de un mes a otro con el mismo avalúo. Algunas planillas dividen el 11% anual por 12 y usan siempre el mismo monto; la diferencia es chica, pero conviene usar un solo criterio y mantenerlo.

Si el contrato empieza a mitad de mes

Si el arriendo parte el 18 de noviembre, el primer período tiene 13 días (del 18 al 30). La rebaja de ese período es $48.000.000 × 11% × 13 / 365 = $188.055, y se resta del canon proporcional que cobres por esos días.

En los arriendos por día o de temporada es común fijar un precio final. En ese caso, primero se resta la rebaja del período y después se separa el IVA del saldo, dividiendo por 1,19: así el neto más el IVA sobre la base rebajada suman exactamente el precio pactado.

Un arriendo sin muebles no lleva rebaja porque no paga IVA: se documenta como exento. Y si el contrato incluye estacionamiento o bodega con roles propios, revisa con tu contador qué avalúo entra en el cálculo antes de emitir la primera factura.

• No aplicarla : cobras y enteras IVA de más. El SII dijo en su Oficio N° 3000 de 2016 que el arrendatario puede usar el crédito que diga la factura, y que el error es del arrendador.
• Usar un avalúo viejo : el avalúo fiscal se actualiza; el de la factura debe ser el vigente a la fecha de pago.
• Calcular el 11% mensual : el 11% es anual. Aplicarlo completo a un mes deja la base en cero en casi cualquier departamento.
• Olvidar los períodos parciales : el primer y el último mes de un contrato rara vez son completos.
• Cambiar de criterio entre meses : días sobre 365 o doceava parte, pero uno solo y documentado.

Si el avalúo es muy alto frente al canon, la rebaja puede igualar o superar la renta del período. Ese caso conviene revisarlo con tu contador antes de emitir. Tienes otras situaciones resueltas en los casos prácticos de arriendo amoblado y en cómo facturar arriendos mensuales .