Cómo facturar arriendos todos los meses sin errores: UF, reajustes y rebaja del avalúo

Antes de pensar en el mes, ordena los contratos. Cada uno debería tener anotado, en un solo lugar:

• El arrendatario, con su RUT, y si es empresa o persona: define si va factura o boleta.
• El canon y su moneda: pesos o UF.
• Si el inmueble está amoblado o tiene instalaciones: define si el arriendo es afecto o exento.
• Para los afectos, el rol y la comuna del inmueble, y su avalúo fiscal vigente.
• Los cobros adicionales: gastos comunes, estacionamiento, bodega, cada uno con su valor.
• La regla de reajuste y su fecha, si el canon está en pesos.
• El día de emisión y qué UF se usa: la del día de emisión u otra que fije el contrato.

Si dudas de cuál es afecto y cuál exento, revisa cuándo un arriendo amoblado paga IVA y los cinco casos resueltos , que incluyen el estacionamiento y la bodega arrendados junto con el departamento.

La factura se emite en pesos: lo que está en UF es el contrato. La conversión usa el valor oficial que publica el Banco Central, y la pregunta es de qué día. Lo más común es usar la UF del día de emisión, pero manda lo que diga el contrato: hay contratos que fijan la UF del primer día del mes o la del día de pago.

Lo que no sirve es improvisar: copiar la UF de la factura anterior o redondearla. Una buena práctica es dejar en la glosa la conversión usada (UF, valor y fecha), para que el arrendatario la compruebe sin preguntarte.

Cinco mil pesos parece poco, pero se repite en cada contrato y cada mes, y obliga a emitir notas de débito o a perder la diferencia. En una cartera de veinte arriendos, el error deja de ser un detalle.

Cuándo se emite la factura

Para los arriendos afectos a IVA, que la ley trata como servicios, el Art. 55 del DL 825 fija el plazo:

En la práctica, la mayoría factura a comienzo de mes, junto con el cobro. Si tu contrato tiene otro calendario, conviene acordar con tu contador el día de emisión y mantenerlo fijo.

Un contrato en UF se reajusta solo, todos los días: no hay que hacer nada más que usar la UF correcta. Un contrato en pesos, en cambio, suele reajustarse por IPC cada seis o doce meses, y ese reajuste lo tiene que aplicar alguien. Es el error más silencioso: el arrendatario no reclama y nadie lo nota hasta revisar el contrato.

En los arriendos amoblados hay un tercer reajuste: el del avalúo fiscal. El SII actualiza los avalúos por IPC en enero y julio de cada año, y además hace reavalúos generales cada cierto tiempo. Si el avalúo sube, la rebaja sube y el IVA baja.

En los arriendos amoblados, el Art. 17 del DL 825 obliga a descontar de la renta el 11% anual del avalúo fiscal antes de calcular el IVA, o la proporción que corresponda si el arriendo es por un período distinto de un año. En un mes completo, eso es el avalúo × 11% ÷ 12.

Si el arriendo empieza a mitad de mes

El primer y el último mes de un contrato rara vez son completos. Si el canon se cobra proporcional, la rebaja también: se calcula por los días arrendados.

La regla de fondo es el Art. 53 del DL 825: factura en las operaciones con otros contribuyentes y boleta en los demás casos. Quien ya es contribuyente de IVA emite factura también por sus servicios exentos a otras empresas. Si el contrato junta partes afectas y exentas, sepáralas en líneas distintas con su propio valor.

• UF de otro día: la de la factura anterior, la del primer día cuando el contrato dice la del pago, o una redondeada.
• Reajuste IPC olvidado: el canon en pesos sigue igual meses después de la fecha de reajuste.
• Rebaja ausente o fija: IVA sobre el canon completo, o la misma rebaja todo el año sin mirar el avalúo de enero y julio.
• Avalúo equivocado: el de otra unidad del mismo edificio, o el del estacionamiento sumado al del departamento cuando el estacionamiento va exento.
• Precio único: departamento amoblado, estacionamiento y bodega en una sola línea afecta.
• Documento equivocado: factura exenta para un arriendo amoblado, que está afecto a IVA.
• Corregir con otra factura: una factura mal emitida se corrige con nota de crédito, no emitiendo una segunda encima.

1. Revisa altas y bajas del mes: contratos nuevos, términos y meses incompletos.
2. Confirma que la UF del día de emisión ya está publicada y que es la que usa cada contrato.
3. Si es enero o julio, actualiza el avalúo fiscal de cada inmueble amoblado.
4. Revisa los contratos en pesos con reajuste este mes y aplica el IPC que corresponda.
5. Agrega los cobros variables: gastos comunes, consumos, multas pactadas.
6. Emite: afectos con su rebaja, exentos aparte y líneas separadas donde corresponda.
7. Envía cada documento con su forma de pago y registra los pagos contra cada factura.
8. Corrige con nota de crédito, dentro del mismo período, lo que haya salido mal.

Con veinte contratos, este checklist se hace en una mañana si los datos de la primera sección están ordenados. Sin ellos, cada mes se vuelve a buscar el avalúo, la UF y la fecha de reajuste, que es donde nacen los errores.

En la facturación de arriendos de Faswi cada contrato se define en UF y se convierte con el valor oficial del Banco Central del día de emisión, dejando la conversión en la glosa; si ese día no hay UF publicada, no emite. Las facturas recurrentes se programan mensual o trimestralmente.

La rebaja del Art. 17 se calcula al emitir la factura de forma individual y en la emisión masiva desde Excel: ingresas el inmueble y Faswi determina la rebaja proporcional a los días y la base afecta. Las líneas afectas y exentas y los gastos comunes van en la misma factura, y cada una sale con su link de pago de Mercado Pago para que veas quién pagó.