Arriendo amoblado en la práctica: 5 casos tributarios resueltos

El arriendo de un inmueble sin muebles está exento de IVA (Art. 12 letra E N° 11 del DL 825 ). La excepción es la letra g) del Art. 8, que grava el arriendo de inmuebles amoblados y de inmuebles con instalaciones que permiten una actividad comercial o industrial:

Y el Art. 17 obliga a descontar de la renta, antes de calcular el IVA, el 11% anual del avalúo fiscal del inmueble, o la proporción que corresponda si el arriendo es por menos de un año. Los detalles del cálculo están en la guía de la rebaja del avalúo fiscal . Con eso basta para recorrer los casos.

Carolina heredó un departamento, lo amobló y lo arrienda a una pareja por $600.000 más IVA al mes. El avalúo fiscal del departamento es de $48.000.000. No tiene otra actividad y nunca ha emitido un documento tributario.

Qué impuesto y qué documento

El arriendo está afecto a IVA aunque Carolina sea persona natural: lo que grava la ley es la operación, no quién la hace. Según el SII, quien arrienda amoblados en forma habitual debe iniciar actividades, emitir boleta o factura y declarar el IVA cada mes en el Formulario 29. Como los arrendatarios son personas y no empresas, el documento es una boleta electrónica afecta; si arrendara a una empresa, sería factura (Art. 53 del DL 825).

Una SpA tiene seis departamentos amoblados. Cuatro los arrienda a una empresa minera que aloja a su personal y dos a personas. Todos los contratos están en UF; uno de ellos es de 20 UF mensuales y el departamento tiene un avalúo de $60.000.000.

Qué impuesto y qué documento

Los seis arriendos están afectos a IVA. A la minera se le emite factura afecta, y ella puede usar ese IVA como crédito fiscal si cumple los requisitos generales; a las personas, boleta afecta. Cada departamento lleva su propia rebaja, calculada con su propio avalúo: no se promedia ni se usa el de otra unidad.

Si la sociedad compró los departamentos para arrendarlos amoblados, puede revisar si le corresponde recuperar el IVA de la compra con el Art. 27 bis . Y desde 2027 la Ley 21.850 abre un régimen de 5% para sociedades con viviendas DFL 2 de hasta 90 m², con giro exclusivo y sin derecho al 27 bis. La circular que lo instruye está en consulta: ver el Art. 24 ter para sociedades .

Una persona arrienda una oficina con escritorios, sillas y salas de reunión equipadas a una consultora, por 30 UF mensuales. El avalúo fiscal es de $90.000.000.

Qué impuesto y qué documento

La ley habla de muebles suficientes «para habitación u oficina», así que una oficina amoblada está afecta igual que un departamento. Como el arrendatario es una empresa, corresponde factura afecta. Una oficina vacía, en cambio, se arrienda exenta; y un local con instalaciones que permiten operar un negocio puede quedar afecto aunque no tenga muebles.

Este caso tiene dos variantes. En la primera, un propietario arrienda solo un estacionamiento a un vecino del edificio, mes a mes. En la segunda, arrienda un departamento amoblado con su estacionamiento y su bodega en un mismo contrato.

El estacionamiento o la bodega por separado

Arrendar un estacionamiento o una bodega es arrendar un inmueble, y por regla general está exento. Cambia si se trata de un estacionamiento ofrecido al público: la letra i) del Art. 8 grava el estacionamiento de vehículos en lugares destinados a ese fin, y en el Oficio 3.311 de 2016 el SII lo aplicó al estacionamiento ofrecido al público en general. Una bodega queda afecta si tiene instalaciones suficientes para una actividad comercial o industrial. Documento: factura o boleta exenta , si el arrendador emite documentos.

Junto con el departamento amoblado

Lo afecto es el departamento amoblado; el estacionamiento y la bodega siguen siendo arriendo de inmuebles sin muebles. El SII ha tratado el estacionamiento arrendado con una oficina como una convención independiente aunque esté en el mismo contrato (Oficio 122 de 2018). Por eso conviene separar los valores en el contrato y en el documento: si se pacta un solo precio, el riesgo es que todo quede afecto.

Un departamento amoblado se arrienda por noche en una plataforma. En octubre tuvo 18 noches ocupadas a $50.000 cada una, sin IVA. Su avalúo fiscal es de $54.000.000.

Qué impuesto y qué documento

Es arriendo de un inmueble amoblado, así que está afecto a IVA igual que un contrato anual. La diferencia está en la rebaja: se calcula solo por los días arrendados, porque el Art. 17 pide la proporción cuando el arriendo es por períodos distintos de un año. A los huéspedes se les emite boleta afecta; a una empresa que reserva para su personal, factura.

Dos matices. El Art. 12 letra E N° 17 exime ciertos servicios pagados en moneda extranjera por turistas extranjeros sin domicilio ni residencia en Chile; tiene requisitos propios (entre ellos, un registro ante el SII), así que revisa con tu contador si tu arriendo califica antes de emitir sin IVA. Y si además del alojamiento das servicios tipo hotel (aseo diario, desayuno), la operación puede dejar de ser un simple arriendo: revísalo con tu contador.